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时间:2018-08-08 22:07??来源:新浪网??阅读次数: 复制分享 我要评论

文丨房产孟老师

孟老师,看你经常帮朋友买来买去,买房子就跟买菜一样,我怎么买卖一套房子就那么难啊?

此话怎讲?

我在南京工作,可房子在无锡,前段时间为了置换,必须卖掉无锡的房子。本以为很简单,但没想到把自己搞的累死。

我一定要跟你吐槽一下过去的经历:

王先生,您的房子有客户看中了。

好的。

他们全家人来回看了好几次,老人和孩子也都满意。

好的。

价格也认可。

好的。

但客户想跟你碰个面才放心签字,麻烦您回来一趟吧。

好的。

于是我屁颠屁颠回无锡。

然后客户倒是出现了,说家里人跟亲戚说了房子情况,得知亲戚的朋友刚买了一套类似的,比我的房子便宜10万块,于是心里就有些不爽,希望再让10万。

我去,当时说的好好的,现在差这么大,早知道我不回了。

结果没卖掉。

然后过几天,又一个中介说客户看中了,让我回去,结果到了无锡,刚下高铁,中介跟我说客户买了隔离邻居,比我便宜8万,又白跑了。

结果没卖掉。

后来,又有一次......

我来回三次,车费花了不少,房子到现在还没卖掉,南京的房子也没买成,哎......

我觉得世界上最难的事就是二手房买卖。

什么原因?

经历太少,躺到中介公司事先预埋的坑里了。

行业再文明,也总有些不文明的人,每个行业都是这样,房地产经纪领域也不例外。

买卖一套二手房,可以挖很多坑给你跳。

坑有很多类:有针对客户的,有针对房东的,有即针对客户又针对房东的。

如同商品一样,形形色色,男女老少,款式型号多多,就看哪款适合你。

接下来就二手房买卖过程中可能遇到的坑,一个个挖出来,千万别再踩了。

1

针对客户

1)低价吸客之坑:

安居客这个网站上看到的几乎每个小区、每套房子的价格都低于其他网站,无论出租还是出售,但当你打电话询问时,告诉你这套房子刚卖掉,还没来得及撤销挂牌。不过,小区里还有一套,比这套贵10万,但楼层位置更好,过来看看吧。

在经纪人的诚挚邀请下,你还是被感动过去看了,但不好意思,又是刚卖掉。不过,又出来一套,比这套价格贵了10万,但楼层位置堪称最佳。

或者电话里告知房子还在,待你去看的时候再说已经卖掉,这样经纪人创造了与你见面的机会,然后顺势带看其他房源,此举抓住了所有买房者的心理--货比三家,多看总归不会吃亏。

虚报房源价格,这种情况一般用来做网络宣传,用极低的价格吸引客户,管他三七二十一,先把客户骗过来,再找借口带看其他房源,做状况拉高客户预算,让客户冲动下单。

对于很多二线城市,尤其是二线城市的二流地段,一些大品牌的房产中介未能布局进去,安居客这个网站还是很有用的,但建议你在安居客上看到的每一套房源,把心里价位设置在挂牌价格基础上上调10%。

2)串通房东之坑:

有很多业绩不错的经纪人,有天生的情商。

在我房产从业的十几年里,为了加深对行业的理解,为了能够获得第一手笋盘房源信息,有大约半年的时间,我从事房地产二手房经纪业务,从底层经纪人做起。

这个行业就是做两件事:找到房源并拿到独家销售权,找到客户并把独家房源卖给他。

当你把房源牢牢控制在自己手里的时候,你会觉得很爽,所有的客户想买这套房子都得通过你。

记得我独家过一套房子,房东是个退休的大叔,我每次去大叔家里总是带点水果,陪他聊天三个小时,听他吹牛当年炒股怎么怎么厉害,一边听,一边点头认同,这样一来二去,关系越来越熟,他在家里人面前没有共同语言,反而卖房子的时候遇到一个知音,慢慢地对我这个经纪人产生了认同,决定房子只给我一个人卖,这就是独家房源。

市场上这类房东是不少的,房东在国外,或者在其他城市工作,平时根本顾不上卖房子的事情,只能委托那个十年来一直帮他忙前跑后,更换租客,修马桶修灯泡的经纪人。

前段时间,我认识了一个经纪人,上海内环中原地产一个小伙子,他带我去看了一套房子,我们聊了很久,得知他维护的这个房东在上海十几套房子,全部都是他一个人在帮出租打理,包括他们中介边上的两间商铺,也全部委托他,十几年来一贯如此,因为当年就是他帮房东买进的。

这一类的房源无论如何你是无法在其他经纪人哪里成交的,只能通过他一个人买。

假设有些经纪人在某一个时间段很缺钱,就很有可能客户看房时,经纪人和房东窜通好,让自己的同事假扮客户撞车,营造紧张气氛逼定客户,在市场上行时,很多人都被做过这种状况。

当然,与我合作的那个中原小伙子非常好,我们合作很愉快。

为何?

一不能压人家服务费,二不能拖欠人家服务费。

回到本文开头,其实王先生完全可以避免来回白跑几次,首先若中介要约房东回到无锡来谈,房东可以要求客户在中介公司下意向金,并把意向金协议书拍照发给王先生看。

其次,完全可以先请自己在无锡的亲戚谈一次,如果谈妥就可以直接收取定金,定金可以划到房东账户,房东和客户双方通过扫描件签字,互相传给对方,即可完成不见面也可以卖掉房子。

当然还有一种办法就是双方通过视频谈判,远程交流,谈妥之后在视频直播下签字扫描,互相传递给对方。

熟不知,上面这位朋友的房子,其实根本没有客户,所有的“客户”都是假的,第一个“客户”可能是中介从业者,换了便装冒充客户,目的只有一个--探底价。第二个“客户”压根儿就不存在,只虚拟出现在中介的嘴巴里,第三个“客户”更奇葩,只出现在故事里......

人生没有彩排,每一次都是实况直播。

谈判也没法事先演练,每一次都得直接面对。

本篇文章列出来的中介之坑,最终会有两位数,一篇文章写不完。

一、针对客户:

3、诋毁拉客之坑

4、超低佣金之坑

5、赚取差价之坑

6、虚拟客户之坑

7、乱讲假话之坑:

......

后面还有针对房东的,以及针对双方的。

敬请持续关注后续文章。

作者简介:房产孟老师(个人微信:15800708169)。2002年进入房地产行业,在丈母娘的推动下买了人生第一套房,此后一发不可收拾。

深耕一、二线城市房产投资市场15年,对刨笋、信贷、改造、出售、预判全链条精通,实地考察并分析过上千套房产,帮助数百人找到了最具投资价值的房子。

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